相続対象の不動産の評価額を調べる方法 | 弁護士法人虎ノ門法律経済事務所岡山支店

弁護士立畑徳和 (たてはたのりかず)

遺産の中に不動産が含まれている場合、相続人同士の揉め事に発展することが多々あります。そのような事態を避けるためや相続税額を明らかにするために、不動産の評価額を調べて遺産分割を行うことが一般的です。

ここでは、不動産の評価額を調べる方法について解説します。

不動産は揉め事の原因になりやすい

遺産には様々な種類があるものの、主に現金・預貯金と不動産が多くを占めていると言われています。

現金や預貯金は額面がはっきりしているため、容易に分割することができますが、不動産の場合は単純な分割ができないため、公平さを求めて相続人同士が衝突することも少なくありません。

不動産を相続したい人が複数いた場合、どちらが相続するかで揉める可能性がありますし、不動産を希望する者が1人であっても、他の相続人の取り分と比べて不公平さが問題となることもあるのです。

そこで不動産の評価額を求め、できるだけ公平な分割を行う必要があるのですが、不動産の評価方法は複数あることから、どの方法を採るかによって分け方が全く代わってくる可能性が出てきます。

例えば、不動産会社から見積もりを取った場合、業者によって提示する価格にばらつきがあることから、どの見積もりを採用するかは難しい問題だと言えます。

また、路線価を利用する場合も、不動産の条件によって細かな評価修正が必要になるため、専門知識がなければ正しく評価額を出すことは困難です。

仮に相続人の誰かが不動産を相続することになった場合、その人物は他の相続人に対し代償金を支払い、公平を保つ必要があるのですが、そもそも評価額を決定する時点で全員の意思が統一できるかという点も大きな問題になるのです。

このような事情を鑑みれば、相続財産に不動産が含まれていることがわかった時点で、早めに弁護士に依頼することを検討すべきだと言えるでしょう。

国税庁が提供する路線価図を確認すると、主立った道路それぞれについて評価額が設定されていることがわかります。

路線価とは道路に面した土地に対する評価額のことで、地図上では数字とアルファベットを用いて路線価が簡易的に表示されており、例えば「11G」と記載のあるものは「1㎡あたり11、000円」であることを示しています。

路線価をもとに土地の価格を計算するには以下の式を用い、接道状況によっては補正を行って算出します。

補正の対象となるものとしては、角地や複数の道路に接している土地、奥行きのある土地、間口の狭い土地、不整形地等が挙げられます。

市街地の土地について評価額を設定する路線価と異なり、路線価の設定されていない地方の土地については倍率方式を用いて評価額を算定します。

この場合、基本となるのは固定資産税評価額となり、これに国税局長により定められた倍率を乗じて評価額を求めます。

倍率方式では、路線価方式とは違い各種の補正は行われません。

第三者に貸している土地や建物については、それぞれ借主に借地権や借家権が認められています。

第三者の使用許可が認められている分、持ち主は不動産を自由に処分できない等の制限を受けるため、借主の借地権や借家権の分を差し引いて不動産の評価額を出すことになっています。

例えば、貸主の土地を借主が利用している場合、以下のように評価額を算定することができます。

借主は土地だけを借りている状態なので借地権が発生し、この場合は以下の式によって貸している土地の評価額を求めます。

借地権割合は、国税庁が公開している路線価図に記載があり、アルファベットAからGについてそれぞれ90％から30％までの割合が定められています。

土地と建物の両方が貸主名義の場合、これを貸家建付地と呼び、以下の式によって評価額を求めることができます。

不動産相続は評価額の計算や関連法の理解が難解であるため、その対応には専門性が必要だと言われています。

何を基準に考えるかによって評価額は大きく変化しますし、金額が変われば代償金額や相続税額にも多大な影響を与えることになります。

その中で依頼者にとって最も有利な評価額が出るよう、当事務所ではベストな算定方法を選択しスピーディーな対応を心がけています。

当事務所では不動産鑑定士や不動産業者等、相続に欠かせない他職種との連携がありますので、高い処理能力をもって対応することが可能です。

相続人と言っても、今後も付き合いのある親族同士ですし、金銭的・感情的なもつれはできるだけ無くすべきですから、ぜひ早期に当事務所までご相談頂き解決を目指していきましょう。